“十四五”時期我國將進入新發(fā)展階段，規(guī)劃中推動城市群、都市圈建設(shè)，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成為多數(shù)省份要辦的大事之一。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，無論是在投資端還是消費端，均對經(jīng)濟增長起到至關(guān)重要的作用。未來幾年，各省市房地產(chǎn)市場要如何發(fā)展？總體而言，各地“十四五”都延續(xù)了當(dāng)前樓市調(diào)控中“房住不炒，因城施策”的總基調(diào)，但在國內(nèi)大循環(huán)背下，激發(fā)城市活力，特別是已建成區(qū)域的活力，城市更新是非常重要的手段，是順應(yīng)國內(nèi)大循環(huán)新格局的要求。因此，未來城市房地產(chǎn)發(fā)展走勢、特別是城市精裝房趨勢成為大家關(guān)注的重點。

 

　　我國精裝滲透率仍處于低位，各地均不達(dá)標(biāo)，未來尚有50%發(fā)展空間

 

　　隨著國家、地方精裝修政策及綠色建筑的不斷推行實施下，中國進入房地產(chǎn)精裝房時代，多省市相繼出臺精裝修相關(guān)政策，并制定全裝修實行量化指標(biāo)。近幾年來我國精裝修市場規(guī)模不斷發(fā)展，精裝滲透率也在逐步提升。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年我國精裝房滲透率已提升至32%。2020年受疫情影響，精裝滲透率出現(xiàn)小幅波動，但整體仍保持在30%以上。目前與發(fā)達(dá)國家80%以上的精裝滲透率相比，我國精裝市場滲透率仍處于低位，但經(jīng)過多年的發(fā)展精裝行業(yè)已進入成長期，也逐步呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化、模塊化和部件化的態(tài)勢，未來具有廣闊的發(fā)展空間。

 

　　從各省市精裝滲透率來看，截止到2020年，多個省市精裝滲透率已超過30%，高于全國水平，但從各地區(qū)政策要求指標(biāo)來看均不達(dá)標(biāo)。

 

　　海南、北京、廣東精裝滲透率超過50%，位于前三位。海南精裝滲透率最高達(dá)到73.1%，這主要是由于海南省房地產(chǎn)開發(fā)除主城區(qū)外，多集中在濱海旅游度假區(qū)，精裝房能為購房者解決裝修難題，縮短入住時間，符合購房者需求。北京位居第二，精裝滲透率66%，廣東以51%的配置率排名第三。目前海南、北京、廣東三省市精裝滲透率雖領(lǐng)先于其他省市，但與精裝政策規(guī)定的全面實行全裝修相比仍有較大的提升空間。

 

　　浙江、江蘇、四川、河南等多個省市精裝滲透率仍低于地區(qū)政府發(fā)布的全裝修目標(biāo)比列。2016年，浙江省出臺《浙江省綠色建筑條例》，規(guī)定到2020年底全省新建多層和高層住宅將基本實現(xiàn)全裝修，據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，目前浙江省精裝滲透率不足五成，未來有很大的提升空間。除浙江省外，2020年江蘇、四川精裝滲透率分別為40.9%和29.3%，低于規(guī)定50%的全裝修比例。河南省精裝滲透率為13%，僅高于重慶市11.3%，處于全國低位，與2020年規(guī)定的河南省轄市及城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)達(dá)80%的目標(biāo)差距較大，未來提升空間巨大。除此之外，貴州省和山西省也分別制定了2021年和2025年的精裝發(fā)展目標(biāo)。

 

　　政策護航下房地產(chǎn)精裝市場將穩(wěn)健運行，加上綠色建筑大力試行，2022年將達(dá)70%要求，6大試點城市已先行示范，未來精裝滲透率將逐步提升，市場空間廣闊。

 

　　疫情下精裝規(guī)模逆勢持平，華東領(lǐng)跑、一線領(lǐng)漲、杭州為首、武漢下滑

 

　　2020年疫情影響下，中國經(jīng)濟穩(wěn)定回升，房地產(chǎn)行業(yè)多項指標(biāo)穩(wěn)中有升；疫情抑制下居住支出影響最小，2020年精裝規(guī)模325萬套，同比基本持平，一季度受疫情嚴(yán)重，6月市場回正后呈波動增長。2020年精裝城市238城，華東為首，蘇杭高增，華中降幅最大，武漢、長沙下降顯著。

 

　　1、精裝涉獵城市規(guī)模縮減，總體仍保持200城以上

 

　　隨著國家精裝修政策的發(fā)布以及多個城市的積極響應(yīng)，2017-2019年精裝修市場城市數(shù)量呈現(xiàn)連續(xù)三年的正增長，涉獵城市逐年增長。到2020年，由于疫情影響，三四線及以下城市精裝規(guī)模減少，疫情后開發(fā)商為實現(xiàn)資金的快速回籠，緩解回款壓力，采取“精裝改毛坯”變相降價的策略降低購房者門檻，從而達(dá)到吸引消費者的目的，因此導(dǎo)致精裝城市規(guī)模縮減。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年精裝城市為238城，與2019年相比同比下滑4.8%，但總體仍保持在200城以上。50強開發(fā)商涉及精裝城市規(guī)模下滑嚴(yán)重，非50強開發(fā)商精裝城市規(guī)模小幅提升。

 

　　2、華東區(qū)域領(lǐng)跑全國，高能級城市韌性凸顯

 

　　從精裝市場分布區(qū)域來看，華東區(qū)域得益于得天獨厚的地理位置，以及長三角城市群規(guī)劃，為品牌房企土儲首選，2020年精裝開盤量持續(xù)上漲，以129.2萬套領(lǐng)跑全國精裝市場，其中杭州、蘇州領(lǐng)銜高增。除華東區(qū)域外，西北、華東兩地區(qū)精裝規(guī)模也實現(xiàn)正增長，其中華北滄州、廊坊、西北烏魯木齊等城市同比增幅較大，均超過160%。受武漢、長沙等城市精裝開盤規(guī)模縮減等因素影響，華中區(qū)域精裝開盤量同比降幅最大。

 

　　從精裝修市場城市能級來看，疫情影響下，一線、新一線和二線城市由于精裝修政策出臺頻率較高，市場覆蓋率較高，精裝市場仍表現(xiàn)出較強的韌性。2020年一線城市規(guī)模領(lǐng)漲，新一線、二線城市穩(wěn)中有升。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年一線城市精裝開盤量為30萬套，同比增長超33%，廣州、深圳、上海三城均實現(xiàn)正增長。受深圳商品房預(yù)售政策放寬、廣州前期土地成交量大導(dǎo)致住宅供應(yīng)放量，以及粵港澳大灣區(qū)政策利好等因素影響，助推深圳、廣州兩城精裝規(guī)模逆勢高增，其中深圳同比增長超130%，廣州躋身TOP3城市行列。新一線、二線城市仍為精裝修市場的主力，精裝開盤規(guī)模在100萬套左右，同比增長超2%。

 

　　3、TOP5城市精裝規(guī)模均超十萬套；高增城市規(guī)模上千

 

　　杭州以14.3萬套精裝開盤量位居全國榜首。自2016年浙江省在全國率先實施住宅全裝修后，杭州作為浙江省會城市，也是精裝修政策實施的重點推進城市，基于良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)和成熟的房地產(chǎn)市場，精裝規(guī)模躍至首位。成都緊隨其后，以精裝開盤量11.2萬套位居第二，相對于2019年小幅下降，TOP5城市精裝規(guī)模均已超過10萬套。武漢受疫情因素影響，2、3月均無市場，4月隨著全市解封逐步復(fù)蘇，但疫后復(fù)蘇期市場需求疲軟，整體市場與2019年相比同比下滑25%，排名由第二位跌至第七位。三四線及以下城市受疫情影響嚴(yán)重，精裝開盤規(guī)模增長率呈現(xiàn)不同程度的下滑，但基于2019年基數(shù)較小，2020年高增城市集中分布在三四線城市，連云港，雅安、鹽城等呈現(xiàn)高增趨勢。

 

　　未來精裝藍(lán)海聚集八大城市，新一線城市仍為精裝大市

 

　　奧維云網(wǎng)（AVC）通過近五年的研究成果分析，未來兩年新一線城市仍為精裝規(guī)模大市，預(yù)計2021-2022年新一線城市精裝體量約300萬套，TOP10城市中八成來自新一線城市，杭州、成都、武漢、南京、蘇州、青島等城市為主力城市，其中杭州、蘇州、南京等長三角經(jīng)濟圈城市由于精裝政策護航、經(jīng)濟加持，精裝規(guī)模持續(xù)上漲。除新一線城市外，受粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃利好等因素影響，珠三角城市群中廣州、佛山未來兩年精裝開盤量將超過25萬套，位于精裝TOP10城市行列。這八大主力城市未來兩年精裝規(guī)模均在20-33萬套之間，占據(jù)TOP30城市4成以上市場份額，成為各大開發(fā)商、部品商的主戰(zhàn)場。

 

　　未來中國的城市更新面臨著巨大的空間，我國各項事業(yè)發(fā)展正在重大變革中邁向新的歷史機遇，房地產(chǎn)行業(yè)同樣存在新的挑戰(zhàn)和機遇，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的整體基調(diào)將繼續(xù)維持平穩(wěn)，而城市群發(fā)展的邏輯亦將延續(xù)，未來更多成長會出現(xiàn)在新一線、二線城市及都市圈，都市圈將在城市群的基礎(chǔ)上成為空間層面的“新風(fēng)口”，為中國經(jīng)濟的持續(xù)增長提供最大的結(jié)構(gòu)性潛能，房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住了“創(chuàng)新”和“高質(zhì)量”的主脈搏，才能更好地?fù)肀磥怼?/div>