“十四五”時期我國將進入新發展階段，規劃中推動城市群、都市圈建設，促進區域經濟發展成為多數省份要辦的大事之一。房地產作為國民經濟支柱產業，無論是在投資端還是消費端，均對經濟增長起到至關重要的作用。未來幾年，各省市房地產市場要如何發展？總體而言，各地“十四五”都延續了當前樓市調控中“房住不炒，因城施策”的總基調，但在國內大循環背下，激發城市活力，特別是已建成區域的活力，城市更新是非常重要的手段，是順應國內大循環新格局的要求。因此，未來城市房地產發展走勢、特別是城市精裝房趨勢成為大家關注的重點。

 

　　我國精裝滲透率仍處于低位，各地均不達標，未來尚有50%發展空間

 

　　隨著國家、地方精裝修政策及綠色建筑的不斷推行實施下，中國進入房地產精裝房時代，多省市相繼出臺精裝修相關政策，并制定全裝修實行量化指標。近幾年來我國精裝修市場規模不斷發展，精裝滲透率也在逐步提升。據奧維云網（AVC）監測數據顯示，2019年我國精裝房滲透率已提升至32%。2020年受疫情影響，精裝滲透率出現小幅波動，但整體仍保持在30%以上。目前與發達國家80%以上的精裝滲透率相比，我國精裝市場滲透率仍處于低位，但經過多年的發展精裝行業已進入成長期，也逐步呈現出產業化、模塊化和部件化的態勢，未來具有廣闊的發展空間。

 

　　從各省市精裝滲透率來看，截止到2020年，多個省市精裝滲透率已超過30%，高于全國水平，但從各地區政策要求指標來看均不達標。

 

　　海南、北京、廣東精裝滲透率超過50%，位于前三位。海南精裝滲透率最高達到73.1%，這主要是由于海南省房地產開發除主城區外，多集中在濱海旅游度假區，精裝房能為購房者解決裝修難題，縮短入住時間，符合購房者需求。北京位居第二，精裝滲透率66%，廣東以51%的配置率排名第三。目前海南、北京、廣東三省市精裝滲透率雖領先于其他省市，但與精裝政策規定的全面實行全裝修相比仍有較大的提升空間。

 

　　浙江、江蘇、四川、河南等多個省市精裝滲透率仍低于地區政府發布的全裝修目標比列。2016年，浙江省出臺《浙江省綠色建筑條例》，規定到2020年底全省新建多層和高層住宅將基本實現全裝修，據奧維云網（AVC）大數據監測顯示，目前浙江省精裝滲透率不足五成，未來有很大的提升空間。除浙江省外，2020年江蘇、四川精裝滲透率分別為40.9%和29.3%，低于規定50%的全裝修比例。河南省精裝滲透率為13%，僅高于重慶市11.3%，處于全國低位，與2020年規定的河南省轄市及城鄉一體化示范區達80%的目標差距較大，未來提升空間巨大。除此之外，貴州省和山西省也分別制定了2021年和2025年的精裝發展目標。

 

　　政策護航下房地產精裝市場將穩健運行，加上綠色建筑大力試行，2022年將達70%要求，6大試點城市已先行示范，未來精裝滲透率將逐步提升，市場空間廣闊。

 

　　疫情下精裝規模逆勢持平，華東領跑、一線領漲、杭州為首、武漢下滑

 

　　2020年疫情影響下，中國經濟穩定回升，房地產行業多項指標穩中有升；疫情抑制下居住支出影響最小，2020年精裝規模325萬套，同比基本持平，一季度受疫情嚴重，6月市場回正后呈波動增長。2020年精裝城市238城，華東為首，蘇杭高增，華中降幅最大，武漢、長沙下降顯著。

 

　　1、精裝涉獵城市規模縮減，總體仍保持200城以上

 

　　隨著國家精裝修政策的發布以及多個城市的積極響應，2017-2019年精裝修市場城市數量呈現連續三年的正增長，涉獵城市逐年增長。到2020年，由于疫情影響，三四線及以下城市精裝規模減少，疫情后開發商為實現資金的快速回籠，緩解回款壓力，采取“精裝改毛坯”變相降價的策略降低購房者門檻，從而達到吸引消費者的目的，因此導致精裝城市規?？s減。據奧維云網（AVC）監測數據顯示，2020年精裝城市為238城，與2019年相比同比下滑4.8%，但總體仍保持在200城以上。50強開發商涉及精裝城市規模下滑嚴重，非50強開發商精裝城市規模小幅提升。

 

　　2、華東區域領跑全國，高能級城市韌性凸顯

 

　　從精裝市場分布區域來看，華東區域得益于得天獨厚的地理位置，以及長三角城市群規劃，為品牌房企土儲首選，2020年精裝開盤量持續上漲，以129.2萬套領跑全國精裝市場，其中杭州、蘇州領銜高增。除華東區域外，西北、華東兩地區精裝規模也實現正增長，其中華北滄州、廊坊、西北烏魯木齊等城市同比增幅較大，均超過160%。受武漢、長沙等城市精裝開盤規?？s減等因素影響，華中區域精裝開盤量同比降幅最大。

 

　　從精裝修市場城市能級來看，疫情影響下，一線、新一線和二線城市由于精裝修政策出臺頻率較高，市場覆蓋率較高，精裝市場仍表現出較強的韌性。2020年一線城市規模領漲，新一線、二線城市穩中有升。據奧維云網（AVC）監測數據顯示，2020年一線城市精裝開盤量為30萬套，同比增長超33%，廣州、深圳、上海三城均實現正增長。受深圳商品房預售政策放寬、廣州前期土地成交量大導致住宅供應放量，以及粵港澳大灣區政策利好等因素影響，助推深圳、廣州兩城精裝規模逆勢高增，其中深圳同比增長超130%，廣州躋身TOP3城市行列。新一線、二線城市仍為精裝修市場的主力，精裝開盤規模在100萬套左右，同比增長超2%。

 

　　3、TOP5城市精裝規模均超十萬套；高增城市規模上千

 

　　杭州以14.3萬套精裝開盤量位居全國榜首。自2016年浙江省在全國率先實施住宅全裝修后，杭州作為浙江省會城市，也是精裝修政策實施的重點推進城市，基于良好的經濟基礎和成熟的房地產市場，精裝規模躍至首位。成都緊隨其后，以精裝開盤量11.2萬套位居第二，相對于2019年小幅下降，TOP5城市精裝規模均已超過10萬套。武漢受疫情因素影響，2、3月均無市場，4月隨著全市解封逐步復蘇，但疫后復蘇期市場需求疲軟，整體市場與2019年相比同比下滑25%，排名由第二位跌至第七位。三四線及以下城市受疫情影響嚴重，精裝開盤規模增長率呈現不同程度的下滑，但基于2019年基數較小，2020年高增城市集中分布在三四線城市，連云港，雅安、鹽城等呈現高增趨勢。

 

　　未來精裝藍海聚集八大城市，新一線城市仍為精裝大市

 

　　奧維云網（AVC）通過近五年的研究成果分析，未來兩年新一線城市仍為精裝規模大市，預計2021-2022年新一線城市精裝體量約300萬套，TOP10城市中八成來自新一線城市，杭州、成都、武漢、南京、蘇州、青島等城市為主力城市，其中杭州、蘇州、南京等長三角經濟圈城市由于精裝政策護航、經濟加持，精裝規模持續上漲。除新一線城市外，受粵港澳大灣區發展規劃利好等因素影響，珠三角城市群中廣州、佛山未來兩年精裝開盤量將超過25萬套，位于精裝TOP10城市行列。這八大主力城市未來兩年精裝規模均在20-33萬套之間，占據TOP30城市4成以上市場份額，成為各大開發商、部品商的主戰場。

 

　　未來中國的城市更新面臨著巨大的空間，我國各項事業發展正在重大變革中邁向新的歷史機遇，房地產行業同樣存在新的挑戰和機遇，在此背景下，房地產行業的整體基調將繼續維持平穩，而城市群發展的邏輯亦將延續，未來更多成長會出現在新一線、二線城市及都市圈，都市圈將在城市群的基礎上成為空間層面的“新風口”，為中國經濟的持續增長提供最大的結構性潛能，房地產企業只有抓住了“創新”和“高質量”的主脈搏，才能更好地擁抱未來。