近兩年，房地產行業的冬季“一年比一年冷”，尤其是2021年下半年，接連不斷的房企暴雷事件，一再的引爆輿論關注，也讓地產從業人士再次感嘆，龍頭房企已經撐不住了，行業的未來何在，惶惶不可終日。那么地產行業的未來究竟如何？地產家居精裝修市場的機會？

　　

　　本文整體分為宏觀背景與精裝市場篇。

　　

　　宏觀背景篇

　　

　　地產行業整體回歸常態化，走向健康發展良性循環道路

　　

　　長遠來看，中國城鎮化空間尚在，地產行業仍有機會，地產商縮表陣痛之后，規模與ROE（凈資產收益率）正相關的未來已至。

　　

　　首先，我們要跳出既有的視角，回歸到房屋作為商品的本身屬性上去看。在房住不炒的大前提下，房屋作為商品，回歸居住屬性。從客戶基礎的居住需求端看，當前我國常住人口城鎮化率63.9%，仍處在快速城鎮化階段，跟現在發達國家80%甚至90%，還有20個點，我們以每年增長一個點的比重來看，我們還有20年的增量空間。

　　

　　從近10年歷程來看，截至2030年，中國預計約有2.88億人口的新增城鎮住房需求，模型估算有1億套住房需求。市場的基本面沒有變，剛性的住房需求依然是持續存在的。另外，城鎮第一批商品化的住宅即2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，在居民生活水平日益提高的今天，居住環境的要求也在更新換代升級，當前改善居住條件的需求近年來也逐步顯現，預計總給規模約在50億平方米，按照套均120~130㎡估算約有4000萬套以上的規模，未來將持續性的有更新乃至換代需求。

　　

　　基于住房需求本身的屬性，國家層面各項政策也從前幾年的嚴格控制，“一刀切”逐步從回歸到相對理性。2021年底在國家發展改革委“2021-2022中國經濟年會”中重提房地產支柱地位，給予業界一劑“強心針”，說明無論是從時政層面還是經濟層面，房地產仍然作為國內經濟的支柱產業，發揮非常穩定的作用。緊接著中央政治局召開的年底工作會議提出“滿足購房者合理住房需求”“促進房地產健康發展和良性循環” ，”要求政府企業金融多方積極作為“，這輿論基調更被解讀為“政策糾偏”，是房地產長效機制回歸正常的宏觀政策走向。同時在“因城施策”要求下，結合2021年“24城加碼、7城限跌、5城財稅托市”差別化的城市政策表現，預判2022年大概率熱點城市可能會繼續維持政策高壓，但短期不會繼續加碼；下沉市場的三四五線城市，則有可能政策松綁甚至托底（比如“限跌令”）。

　　

　　商品房市場：全年總成交規模銷售面積約14.3億平方米，銷售額14.7萬億元，同比增幅分別為7.3%、11.8%；商品住宅價格16183元/㎡，同比漲幅2.72%。

　　

　　房企拿地情況：一二線城市風險相對可控，加之本年度土地供應的明顯增量，眾多TOP房企回歸至一二線城市積極拿地；民營房企本年度受自身限制拿地相對保守，央企國企成為拿地的主力。

　　

　　精裝市場篇

　　

　　后地產時代房企轉向精細化運作，政策拉動共推精裝修大潮

　　

　　后房地產時代的競技場，項目盈利難度加大，要求房企管理與產品精細化運作，房地產商更要轉變思路，著眼于打磨產品品質，以更好的品質吸引用戶留住用戶，在收縮的房地產市場中分一杯羹，贏得下半場競爭門票。

　　

　　當前條件下，房企利潤空間收窄，“精裝修”不僅成為房企項目產品品質組成的核心展示部分，更成為房企利潤調節器。地產市場信心普遍低迷，客戶持幣觀望情緒濃厚，疊加疫情對售樓處到訪客流影響，眾多項目遭遇銷售難題，開發商為實現回款，普遍變相“降價銷售”；當前房企為提升項目競爭力，同時提升項目利潤，通常選擇以“精裝修”方式最大可能調節利潤，精裝修的市場份額逐漸擴大；同時加之政策指導下的裝配式建筑、綠色建筑相關工作實施推進，精裝修項目量持續增長。

　　

　　規模：市場朝健康穩定方向前行，新開盤下行，精裝降幅低于毛坯。2021年1-9月全國樓市開盤項目個數7371個，同比下降20%；其中精裝2788個，同比下降9.4%；精裝套數231.5萬套，同比下降13.2%。

　　

　　布局：從區域市場分析，2021年1-10月華東市場為主力，精裝項目有1200個，規模達到88.26萬套，市場份額在38.1%；在增速方面，華中區增長最快，同比增長3.9%。

　　

　　滲透率：全國范圍精裝滲透率本年度提升約4.6個百分點；華東、華南仍為精裝核心市場。

　　

　　城市結構：新一線、二線城市為精裝樓盤主要供給市場，2021年1-9月全國占比近64%，較去年同期略有提升。新一線城市在2021年1-9月開盤規模達66.3萬套，占比32.5%，其中杭州開盤量全國領先，南京、成都緊隨其后。一線城市2021年1-9月開盤規模18.3萬套，市場份額較去年全年下降0.2個百分點，其中除廣州外，北京，上海、深圳開盤規模均有所下降。

　　

　　重點城市：一線城市中，北京由于多個項目限價，導致新開盤項目成本管控下精裝修項目量有限，廣州、上海、深圳新開盤項目多選擇精裝修方式提升利潤率；新開盤規模TOP20城市新一線城市有12個，這些城市都是精裝修市場快速發展，是本年度精裝修熱點供應城市。

　　

　　精裝樓盤均價結構：本年度精裝樓盤中，新一線及二線項目量增加，直接帶動樓盤均價結構中間段位比例的大幅變動；2-5萬元/㎡單價項目規模比例總體上漲5.7%。

　　

　　裝標結構：2000-2999元/平米的裝修標準結構增長明顯，同比增幅4.6%。1000-3999元/平米為主力裝修標準，市場份額接近90%。

　　

　　重點城市：北上廣深受政策調控整體價格水平有所下調，4-6萬/㎡的樓盤為目前精裝項目核心價格段，8萬/㎡以上高端項目市場份額明顯較低。杭州、南京的精裝樓盤均價集中在3萬/㎡左右，成都精裝樓盤價格段集中在2萬/㎡左右。

　　

　　開發商格局：頭部房企（TOP1-10開發商）依然是精裝住宅市場供給主力，但TOP5房企中除碧桂園外，恒大、萬科、保利及融創本年度精裝開盤規模調整明顯；腰部房企已經成為市場穩定的重要支柱，建發地產、新城控股本年度開盤規模同比增長分別為126.1%、79.9%。

　　

　　產品特點：隨著精裝市場需求的升級，細節化操作也在不斷升級，2021年度精裝修的加載包、升級包成為行業新風向標。各部品類標配橫盤，非標配類的產品從今年開始更多的配到品質樓盤當中；其中新興廚電、智能家居部品持續增長。