江西省商品住宅品質提升設計指引

　　1總則

　　1.0.1為貫徹綠色、低碳、智能、安全的好房子理念，促進我省商品住宅品質提升，指導、引領建設滿足人民美好生活需要的居住環境，制訂本指引。

　　1.0.2本指引適用于經各設區市住房城鄉建設部門會同相關部門認定的江西省商品住宅品質提升項目。

　　1.0.3江西省商品住宅品質提升項目除應符合本指引外，尚應符合國家及我省現行有關標準的規定。

　　1.0.4江西省商品住宅品質提升項目應嚴格按照施工工藝組織施工，積極推廣應用新技術、新材料、綠色建材和綠色施工技術，經過認證的綠色建材應用比例不低于50%，不得使用低品質涂料和面磚等材料。

　　1.0.5江西省商品住宅品質提升項目應綜合布置市政基礎設施，滿足節能減排、智慧運維等高品質要求，統籌推進無障礙環境建設與適老化改造。

　　1.0.6江西省商品住宅品質提升項目應滿足海綿城市建設要求和綠色建筑一星級及以上技術要求。

　　2住區設計

　　2.1注重整體布局

（住區風貌）

　　2.1.1遵守上位規劃，尊重歷史文脈和生態格局，突出地域氣候文化特征和自然景觀風貌，因地制宜開展住區設計。

　　2.1.2加強城市設計，建筑布局合理、體量高度錯落，處理好建筑高度與天際線、空間視廊關系，避免影響城市風貌。

　　2.1.3注意商業街道、生活服務的建筑物形態，合理控制沿街建筑長度與高度，避免影響城市界面。

　　2.1.4住區整體形象與周邊環境應協調適應，注重立面色彩與材質的運用，提升建筑外立面品質。充分考慮第五立面設計。

（住區布局）

　　2.1.5建筑布局倡導集約化布局理念，充分融合周邊環境和建筑物，合理布局組團空間和集中綠地，營造疏密有致空間形態與空間層次。優化建筑朝向，避免大面積采用行列式布局。

　　2.1.6充分利用場地內外的自然景觀資源，合理布局住區空間和豎向關系，營造優美宜居環境。推動住區內外部資源、設施共建共享，鼓勵營造開放住區。

　　2.1.7住宅建筑高度不應大于54m，以小高層和多層住宅為主。

　　2.1.8住區建筑合理退讓周邊道路和用地，鼓勵結合住區出入口設置疏散、應急廣場。

　　2.2優化交通組織

（內部流線）

　　2.2.1住區內部交通進行“人、車、非機動車”分流設計，合理規劃地上、地下交通流線，避免人、車流線交叉沖突。

　　2.2.2構建綠色出行系統，住區人行系統應與街區、城市人行道、非機動車道、公共交通站點等慢行系統順暢銜接。

　　2.2.3合理設計出租、搬家、急救、快遞、垃圾清運等不同功能車輛動線，其中搬家、急救等功能車輛動線結合消防道路統一設計，可到達每棟建筑出入口。

（地上交通）

　　2.2.4地上交通流線應符合下列要求：

　　1住區出入口數量設置合理，位置主次得當，并結合住區布局、城市配套、交通站點等要素綜合考慮，與城市交通系統無障礙銜接。主要出入口宜預留進深不小于10m，面積不小于200㎡的緩沖空間，設計落客區、快遞車位、搬家車位、智能快遞存放等功能。

　　2地上交通應滿足無障礙通行要求。住區內所有道路應具備良好的夜間照明，主要道路(含風雨連廊)應進行適老化、適幼化、無障礙設計。

　　3住區內部充分考慮居民日常出行流線和活動范圍，在主要步行動線上設置風雨連廊及座椅等設施。

（地下交通）

　　2.2.5地下交通流線應符合下列要求：

　　1.地庫出入口和入口坡道應結合住區出入口就近設置，機動車不應進入小區地面。

　　2.非機動車交通流線宜結合組團相對集中布置，減少對景觀及人行流線不利影響。

　　3.同一項目的商業和住宅的機動停車位和非機動停車位應分開設置，交通流線不得交叉。

　　2.3豐富配套設施

（生活設施）

　　2.3.1應結合城市配套及住區規模，按照一刻鐘便民生活圈的要求，在住區主出入口或主軸位置適當集中布置各類配套服務設施，便利居民日常生活需要。預留配套服務設施彈性空間，鼓勵額外增補居民切實需要的其他配套服務設施。

　　2.3.2住區應設有滿足居民日常需求的醫療服務場所，宜設置圖書室、健身房、便民小超市等服務設施。

　　2.3.3住區應設有居民交流、休閑娛樂等活動場所，配置老人、兒童的室內活動場所。室外活動場所應設置在陽光充足的區域，同時考慮引導夏季自然風和阻擋冬季寒風；老人、兒童活動場所應設置醒目標識和緊急求助呼叫無死角監控、設備，采用防滑、防跌落、防沖撞、安全環保的鋪裝材料。

　　2.3.4住區應在主要出行流線及老人、兒童活動場所附近配建公共廁所，公共廁所應以附屬式公共廁所為主，獨立式公共廁所為輔。

　　2.3.5鼓勵設置住區食堂。按照食品安全相關規定，集中就餐區域面積不小于20㎡，配備必要的消防設施設備。住區食堂具備制餐和配餐功能的，廚房區域和食品庫房面積之和不小于30㎡；具備配餐功能的，應滿足半成品加工需要。

（市政設施）

　　2.3.6住區應合理布置變配電室、垃圾轉運站、公廁、換熱站等設施，避免對周邊建筑和居民生活產生影響，條件允許下變配電箱等應設置于地下室。

　　2.3.7風井、管網柜、井蓋等設施應以隱蔽化、小型化、景觀化為原則布置。其中，室外檢查井應結合景觀綠化合理布置，不應布置在人行和車行主流線上，井蓋應有防盜、防墜落、防噪措施。

　　2.3.8住區應實行垃圾分類，合理設置多處垃圾分類收集點，獨立設置智能回收柜、維修裝修垃圾臨時堆放點。垃圾分類收集點應方便垃圾清運車到達作業；垃圾箱宜避開人流匯集區域，與建筑保持3m以上的衛生距離，并予以適當遮擋。結合垃圾分類收集點設置洗手臺。

（公共空間設施利用）

　　2.3.9住宅樓首層應設置面積不小于15㎡的單元入戶大堂等公共空間，且與郵政信報箱、外賣柜、快遞柜等便民設施結合設置。鼓勵配置“無接觸式配送”接收設施。

　　2.3.10充分利用連廊、架空層、上人屋面等公共空間設置公共的步行通道、活動場所、開放空間，在滿足消防安全、作為非盈利性公共設施的前提下可適度進行封閉或半封閉，滿足全天候的公共使用需求。架空層層高不應小于3.90m，且凈高不應小于3.30m。

（其他設施）

　　2.3.12住區內應組團式集中布置非機動車停車庫(棚)，鼓勵設計獨立分隔的地下或半地下非機動車停車庫，使用防噪聲材料，配備具備充滿自動斷電功能的充電設施和必要的消防器材。

　　2.3.13住區應采用環保型彈性減振材料建設健身步道，寬度不小于1.25m，連續長度不小于200m。

　　2.3.14住區內應設置寵物活動路線，引導寵物和主人沿著既定路線在特定區域內活動；合理設置取水點、寵物便溺處等寵物服務設施。

　　2.4美化公共環境

　　2.4.1秉承應綠盡綠原則，鼓勵采用屋頂綠化、垂直綠化等多種綠化形式，實現多層次立體綠化景觀效果。

　　2.4.2提升住區綠化品質，注重植物高低搭配、色彩搭配、四季搭配。適當種植觀賞型喬木、果樹和有色葉樹種，不得種植帶刺和異味植物，合理布局芳香類驅蚊蟲植物，搭配種植喬、灌、草及花卉，形成層次多樣的植物群落。鼓勵設置植物標識牌，開展植物科普教育。

　　2.4.3苗木搭配應避免影響低層住戶采光，保證住戶景觀視野的通透性。

　　2.4.4采取綠化等措施降低住區熱島強度。住區內處于建筑陰影區外的步道、庭院、廣場等室外活動場地，采用喬木、花架等遮蔭措施的面積比例應達到30%以上；路面太陽輻射反射系數不小于0.4或設有遮蔭面積較大的行道樹的路段長度應達到70％以上；屋頂綠化面積、太陽能板水平投影面積以及太陽輻射反射系數不小于0.4的屋面面積合計達到75％以上。

　　2.4.5住區緊鄰高速公路、城市高架或主干道路等沿線時，應采用綠植防護、設置隔聲屏障等降噪措施。住區內部應采用穩靜化交通措施。

　　2.4.6建筑立面材料應與建筑形態、周邊環境協調，并采用具有天然質感和耐臟、耐老化、易清洗的高品質材料。裸露的各類管線應隱蔽處理。

　　2.4.7住區圍墻設計應簡潔美觀，融合周圍景觀環境，并能體現住區品質及特色。消防車登高操作場地在滿足消防要求的前提下進行美化設計。

　　2.4.8空調室外機位應與建筑一體化設計，且便于空調安裝維修。

　　3居住建筑品質

　　3.1完善戶型設計

（戶型功能）

　　3.1.1戶內空間方正，功能完善，戶內面積與功能空間的數量、面積、高度

　　配置合理，注重動靜分區、干濕分離、潔污分區，至少有一間使用面積大于15㎡的臥室或至少有兩間使用面積大于13㎡的臥室。戶內應至少設置2個衛生間，鼓勵增加戶內儲藏空間、多功能彈性空間。

　　3.1.2戶型面寬、進深與朝向設計合理。除應滿足國家、地方規范日照要求外，日照標準應在滿足《江西省城市規劃管理技術導則（2014版）》的基礎上提高1小時，保障戶內日照采光充足，通風良好。

　　3.1.3戶內應進行無障礙和適老化專項設計。充分考慮戶內無障礙通行要求，至少一個衛生間應達到無障礙設計要求，衛生間地面、廚房和兼具洗衣功能陽臺地面應選擇防滑安全程度為中高級以上的鋪設材料。宜根據老年人不同程度行為能力，對其他室內墻體構造加設適老設施功能。

　　3.1.4住宅凈高不應小于3.10m。

　　3.1.5戶型入口處應設置玄關，玄關空間宜滿足收納儲藏、消殺、次凈衣區等功能。

　　3.1.6鼓勵戶型產品設計創新。充分考慮地域氣候特點和居住體驗感，充分利用地上地下空中立體空間，探索底層（含地下室）庭院式、屋頂帶露臺花園、立體空中花園以及合院等戶型產品。

　　3.1.7戶內應設置智能家居系統，實現智能訪客（人行、車行）、智能照明、電動窗簾、水浸報警、入侵報警、煙霧報警和老人健康監測功能，并預留必要的管線擴展聯通需要。

（陽臺）

　　3.1.8分別配置生活陽臺和休閑陽臺。其中，生活陽臺進深宜大于1.50m，并預留晾曬空間；休閑陽臺進深宜大于2.40m，且不布置生活用水器具。各類陽臺水平投影面積之和不得大于住宅建筑面積（含陽臺水平投影面積）的20%。宜考慮戶型私密性，在窗臺、陽臺處做外挑線條處理。

　　3.1.9住宅應結合建筑立面設計、使用高性能門窗材料，統一建設封閉陽臺，封閉陽臺外不得設置晾曬設施。

　　3.1.10設備平臺寬度不應小于1400mm、深度不應小于600mm，前方空間不應小于2m。

（入戶區域）

　　3.1.11單元入戶門廳內應設置單獨回路的緊急救護插座，并設置醒目標識。入戶門廳或電梯廳應設置信息發布電子屏；入戶門廳、走道、電梯廳等公共空間應滿足擔架梯進出及無障礙設計要求；公共區域宜采用耐久、美觀的裝修材料。

　　3.1.12入戶層為二層及二層以上住宅建筑應至少設置1臺電梯；住宅電梯應設置智能監測設備，防止電動自行車進入；電梯轎廂內應安裝空調。

　　3.1.13戶門外走道地面裝飾面頂至戶門底檻頂部的垂直距離、戶內玄關處地面裝飾面頂至戶門底檻頂部的垂直距離均不應超過35mm。

　　3.2改善室內環境

（空氣質量）

　　3.2.1室內氨、甲醛、苯、總揮發性有機物、臭氧等污染物濃度應低于現行國家標準《室內空氣質量標準》GB/T18883規定限值的20%。

　　3.2.2戶內主要功能房間應采用具有空氣凈化功能的新風系統或在空調系統內部設置凈化裝置、模塊，提升室內空氣質量。

　　3.2.3廚房應設置機械排油煙豎井，豎井應具有防水、防倒灌及均勻排風的功能，并采取防止支管回流和豎井滲漏的措施；豎井頂部應設置防止室外風倒灌的措施。

（環境監測）

　　3.2.4設置且有參數越限報警、事故報警及記錄功能的PM10、PM2.5、CO2濃度等空氣質量監測、溫濕度監測系統。

　　3.2.5設置滿足就地報警的住宅套內廚房可燃氣體探測器，報警信號能傳送到小區值班室（或消防控制室）。

（采光、通風）

　　3.2.6充分利用天然采光。主要空間至少60%面積比例的區域，采光照度值不低于300lx的小時數，平均不少于8h/d。

　　3.2.7通風凈開口面積與房間地板面積的比例達到8%。

　　3.2.8應考慮燃氣排煙口的預設置，配套商業服務網點應設立專用排煙道。

　　3.2.9起居室（廳）、臥室外窗宜設置可調節的外遮陽措施。

　　3.2.10住宅對外換氣出口端頭應設置防火、防鼠、防蟲裝置。

（隔聲降噪）

　　3.2.11臥室允許噪聲級晝間不大于40分貝，夜間不大于30分貝；起居室（廳）晝夜允許噪聲級不大于40分貝：建筑物內部建筑設備傳播至臥室的噪聲限值不大于30分貝。

　　3.2.12臥室、起居室的分戶樓板計權標準化撞擊聲壓級不大于60分貝（撞擊聲隔聲性能）。

　　3.2.13住宅外窗應采用高性能門窗，戶門、外窗應采取有效的隔聲措施；當臥室、起居室（廳）布置在噪聲源一側時，外窗應當采取三玻兩腔等隔音降噪措施；臨近交通干線的臥室、起居室（廳）外門窗的計權隔聲量與交通噪聲頻譜修正量之和（Rw+Ctr）≥35dB。

　　3.2.14除廚房、衛生間、陽臺外的住宅樓板應設置厚度不小于5mm的隔聲墊，樓地面與墻面交界處應設置豎向隔聲片將樓面與墻體隔開。

　　3.2.15戶內排水立管應采用低噪聲管材或外包隔聲材料進行降噪處理，且不應貼鄰與臥室相鄰的內墻，立管宜設于管井內。

　　3.2.16室外機安裝位置不應對人員和相鄰窗口產生熱污染及噪聲干擾等影響。

　　3.2.17加壓供水、垃圾分類、通風等設備不應設置在住宅主體投影范圍內，且不應與住宅毗鄰。

（給排水）

　　3.2.18應使用耐腐蝕、抗老化、密封、降噪、耐久性能好的給排水管材、管線及管件。給水系統可采用薄壁不銹鋼管或銅管等材料，排水系統可采用柔性接口機制排水鑄鐵管或HDPE排水管等材料。

　　3.2.19戶內宜設置直飲水系統，應設置凈水、軟水前置過濾裝置，提升飲水、生活冷熱水品質。

　　3.2.20便器構造內應自帶水封，其他衛生器具和地漏可在排水口下設置存水彎，水封深度和存水彎高度不得小于60mm，衛生器具排水管段上不得重復設置水封，地漏應采用不銹鋼或銅質且具有防涸防返溢功能，淋浴地漏不應小于DN75。

　　3.2.21鼓勵小區設置中水、雨水回用水系統。回用水僅用于綠化、道路及廣場澆灑、車輛沖洗、車庫地面沖洗等公共設施，其中水龍頭必須選用供專人使用的帶鎖龍頭。

（照明、用電）

　　3.2.22住宅套內電視機位應同時設置有線電視插座、網絡信息插座和電源插座；坐便器側和洗手池下方應預留電源插座；廚房洗滌盆下方應預留凈水器、電熱水器等設備電源插座，操作臺上方應設置不少于3個電源插座；床頭左右位置應設置不低于0.8m的插座，房間四角宜設置插座；鼓勵設置電動窗簾插座。

　　3.2.23走廊、樓梯間、門廳、電梯廳、停車庫等公共區域照明應根據人員活動及自然光水平，采用自動感應控制或其他節能控制措施。

　　3.2.24電氣系統采用低煙低毒阻燃型線纜、礦物絕緣類不燃性電纜、耐火電纜等，且導體材料采用銅芯。

（防水）

　　3.2.25地下室、屋面、外墻、衛生間等重點部位防水應滿足《建筑與市政工程防水通用規范》GB55030中規定的一級防水要求，采取措施防止開裂及滲漏。

　　3.2.26鋼筋混凝土平屋面應采用抗滲混凝土，等級不低于p6C30，屋面板厚度不小于120mm。

　　3.2.27用水房間與非用水房間樓地面交接處應有防止水流入非用水房間的措施。

　　3.3提升結構設計

　　3.3.1充分考慮全生命周期可變性戶型需求，提倡采用開放、靈活、可變的大空間結構設計方案。非承重隔墻宜采用便于二次改造的隔聲效果好的輕質內墻隔板。

　　3.3.2客廳、臥室、書房等居住空間的樓板厚度不應小于130mm，衛生間、廚房、陽臺等其他功能房間樓板厚度不應小于100mm。

　　3.3.3客廳、多廳一體等空間不宜出現結構梁。

　　3.3.4建筑應優先采用裝配式樓蓋。裝配式樓蓋可采用桁架鋼筋混凝土疊合板、預應力混凝土空心板、預應力混凝土疊合板、預制帶肋混凝土疊合板等。

　　3.3.5建筑結構應與建筑設備管線分離，采用適應建筑功能和空間變化的設備設施布置方式或控制方式。

　　3.3.6外立面、外窗、室外設備、管線等應采取安全可靠的防脫落、墜落等措施。

　　3.4優化地下空間

　　3.4.1地下空間出入口應設置雨棚，并設有安全緩沖距離，坡道應采取有效的防滑與降噪措施。

　　3.4.2地下車庫出入口處應有明顯標識，裝飾裝修應體現秩序感和儀式感；應設過渡照明，坡道出入口的燈光照度不應小于100lx。

　　3.4.3停車空間

　　1地下車庫結構凈高不低于2.40m。車位配建比例不低于1：1.2，車位尺寸寬度不小于2.5m的車位達到總車位數的50%以上。

　　2地下車庫宜通過下沉庭院、采光井或導光管等措施提升地下車庫品質。

　　3地下車庫地坪應采用具有防塵、防滑、耐磨損、易清理、耐腐蝕等特點的材料。

　　4地下車庫應考慮智能化設計，引入智能燈光、車牌識別、車位管理、車位引導、分時停車、空氣監測等智能系統。停車位照度不應小于75lx，燈具采用微波感應、紅外感應、智能燈控等控制技術。

　　3.4.4地下單元大堂

　　地下單元大堂附近宜設置垃圾收集間等功能空間；入口處應設置港灣式落客區以及無障礙坡道，且不應影響平時通行；大堂、電梯廳、過道等公共部位應進行精裝修設計。

　　4住區運維管理

　　4.1規范產品使用手冊

　　4.1.1建設單位在給客戶交付住房時，提供住宅產品使用手冊。住宅產品使用手冊中應包含房屋開發單位、設計單位、施工單位和監理單位信息。

　　4.1.2住宅產品使用手冊應說明外墻飾面、室內裝飾裝修、房屋結構（結構形式、使用荷載、承重墻及非承重墻布置等）、給排水（管材材質、敷設形式及路徑、預留進出水口）、供電（配電負荷、敷設形式及路徑等）等做法及路由路徑。

　　4.1.3住宅產品使用手冊應對各部分產品的使用注意事項進行重點說明。

　　4.1.4住宅產品使用手冊應有長期修繕計劃和主動預防性維修計劃承諾，清楚寫明具體的施工年份和時間，作為住宅運營期內定時定期維護翻新的依據。

　　4.1.5住宅產品使用手冊應對地震、火災發生時的逃生措施及注意事項進行說明。

　　4.2加強維護管理

　　4.2.1住區引入三星級及以上要求的專業化物業服務，從服務制度、秩序維護、環境衛生等方面規范相關服務內容，并向居民進行公示，接受業主監督。物業公司更替時，相關資料和圖紙應同時移交。

　　4.2.2物業服務應運用互聯網、大數據、人工智能等技術，建設智慧物業服務平臺，及時處理業主物業服務訴求，大力發展線上線下社區服務業。

　　4.2.3物業公司編制維修維護計劃書和建立維修維護檔案，明確住宅物業共用部位和共用設施設備的維修養護和管理辦法，并向業主公示。維修維護計劃書包含但不限于房屋結構、建筑部件、附屬構筑物、外立面、二次供水設施、排水系統、照明和電氣設備、安全防范系統、電梯、水景等的定期檢查、巡視、養護等。維修維護檔案要保證維修維護質量可追溯。

　　4.2.4維修維護計劃書應包含對建筑進行預防性維修保養的內容，包括但不限于：下水道無論有沒有堵塞，每年使用高壓清洗裝置全部疏通一次；電梯三個月檢查一次，15年更換一次；屋頂防水無論是否滲漏，需5年一次補修、十年一次大修：外墻10年翻新一次：戶內消防探測系統一年檢修一次。

　　4.2.5物業公司建立并落實便民維修服務制度，向居民公示物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。鼓勵建立并落實其他特約服務制度。

　　4.2.6強化黨建工作在社區治理中的引領作用，鼓勵和支持業主委員會、物業服務企業按照黨的章程設立黨的組織，構建紅色業委會、紅色物業企業。

　　4.3強化安防衛生

　　4.3.1合理配備出入口控制、樓宇對講、視頻監控等安防措施，保證設施運行良好。消防通道保持暢通，機動車、非機動車車輛停放有序，無安全隱患。

　　4.3.2物業公司清潔衛生落實垃圾分類工作要求，嚴格依據《江西省城鎮生活垃圾分類設施設備配備及運行導則》《廚余垃圾處理技術指引》等開展生活垃圾的收集、清運和物業公共部分的清潔工作，并做好工作檢查和記錄。

　　4.3.3在住區主入口、主要道路、重要活動場所、樓座單元（包括室外及地下車庫進入樓座單元處、單元大堂、電梯轎廂）等關鍵位置，應全面設置高清數字視頻監控；住區周界應設置周界攝像機或電子圍欄等防護設施；住區、單元出入口、電梯等采用非接觸式門禁或提供免接觸物品服務；住區應設置高空拋物監控和全景攝像頭。