2024年上半年，杭州一二手成交結構逆轉，土地市場提質縮量，整體表現可圈可點。

　　新房市場受供應影響，1-2月成交表現一般，隨著供應恢復，疊加5月政策刺激，新房成交量呈現明顯回升趨勢。

　　二手房成交優于新房，自3月取消二手房限購后，連續4個月維持近8000套體量，上半年累計成交389萬㎡，已趕超去年同期水平。

　　土地市場延續小規模出地節奏，通過精細化供地控制區域庫存，但即便如此，上半年涉宅用地出讓591億，仍位居全國第二，領先大部分同能級城市。

　　下文將具體盤點2024年上半年杭州房地產市場表現。

　　樓市政策

　　全面放開限購政策，持續降低購房利率，刺激需求釋放

　　2024年上半年，杭州樓市政策主要從需求側發力，3月14日率先放開二手房限購，取消主城四區限購要求并將降低增值稅免征條件，刺激需求入市的同時，增加主城四區優質二手房源；

　　5月9日，杭州取消新房限購，此前主城四區新房仍需戶口、1個月社保或個稅要求，“杭七條”政策落地后不再審查購房資格，執行了八年的限購政策全面放開。

　　數據來源：中指數據CREIS

　　土地市場

　　土地出讓金位居全國第二，主力成交區域回歸核心四區

　　2024年上半年，杭州市區涉宅用地成交規模308萬方，土地出讓金591億，同比縮減38%，杭州供地規模、供應節奏略有放緩，但即便如此，土地出讓仍位居全國第二，出讓金僅次于北京，出讓規模高于多數同能級城市。

　　從區域來看，杭州涉宅用地成交主力區域由近郊四區回歸至核心四區。2024年上半年，核心四區土地出讓金合計成交303.3億元、成交土地宗數16宗，均超近郊四區，成交規劃建面124.4萬方，差距較小僅25萬方，濱江、上城、蕭山等區土拍熱度較高。

　　數據來源：中指數據CREIS

　　主城限價初見松綁，宅地利潤空間有擴大趨勢

　　杭州市新房限價自2023年11月9日起開始解除，從外圍向中心逐漸推進。首次解除區域為臨平、錢塘、富陽、臨安四區，隨后以板塊為單位先后取消余杭、蕭山部分板塊的新房限價約定。6月28日，濱江區白馬湖地塊成為主城區首宗取消限價的地塊，預計未來范圍將進一步擴大。

　　新房定價權重回企業、土拍競爭壓力降低等趨勢，對房企利潤空間的擴大產生了積極作用。2024年上半年，杭州房地價差保持在16534元/㎡，同比提升20.5%，環比提升15.3%，其中3批次多宗主城地塊底價成交，房地價空間最高達19467元/㎡。

　　數據來源：中指數據CREIS

　　外來國央企份額擴大，建發房產登頂拿地榜TOP1

　　2024年上半年，本土企業仍占據主導地位，權益拿地金額占比為70.2%，份額較去年同期擴大4.1個百分點。其中，本土民企份額收縮3.6個百分點，本土國企/城投及混合所有制企業份額穩定上漲4個百分點左右。

　　外來企業中，外來民企份額下滑幅度最大，較去年同期縮減11.8個百分點，取而代之的是外來國央企強勢入場，份額大幅擴張8.6個百分點，如建發房產以158億元躍升權益榜單TOP1，領先濱江集團。

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　　新房市場

　　供求規模整體縮減約4成，月度呈前低后高走勢

　　2024年上半年，杭州市區商品住宅成交362.4萬㎡，成交金額1175.2億，同比縮減幅度均超40%，成交均價32428元/㎡，同比回落2.4%。

　　從月度走勢來看，1、2月受供應影響，成交表現低迷，自3月供應回升，但4、5月成交仍不及預期，因此5月從中央至地方層面先后出臺刺激政策，6月成交達上半年最高位。

數據來源：中指數據CREIS

　　成交結構持續上移，130-140㎡面積段、350-500萬總價段占比顯著增長

　　從面積段來看，110㎡以下房源成交占比合計34.1%，較去年同期縮減5.2個百分點，份額被110-140㎡房源替代，成交占比39.6%，較去年同期擴大3.6個百分點，其中130-140㎡擴大3個百分點最為顯著。另外，180-300㎡大面積產品成交占比有2.8個百分點的提升。

　　從總價段來看，500萬以內房源成交結構平替明顯，其中200-350萬總價段成交占比縮減5.4個百分點，向上平移至350-500萬總價區間。高總價區間內，800-850、900-950萬總價段分別擴大0.7、0.8個百分點，1000萬以上總價段房源上半年成交有所回落。

　　數據來源：中指數據CREIS

　　14.7%的房源吸納全市44.7%的客戶量，集中度進一步上升

　　2024年上半年，杭州市區共計推盤24792套房源，搖號登記客戶67539組，登記人數同比減少28.4%，平均中簽率36.7%，中簽率較去年同期下降6.1個百分點，在政策的連續刺激下，市場情緒有所改善。

　　但上半年流搖率58.8%，流搖房源顯著擴容，且集中度進一步上升，中簽率TOP10樓盤合計推盤3634套，占全市推盤量的14.7%，共吸引30180組客戶登記，占全市客戶數量的44.7%，全市14.7%的房源便吸納了44.7%的客戶基數，市場分化情況仍在加劇。

數據來源：中指數據CREIS

　　二手房市場

　　一二手成交結構逆轉，二手成交大幅領跑新房，重回2021年高位水平

　　自3月14日限購放開以來，二手成交連續4個月保持近8000套高位，2024年上半年累計成交39877套房源，成交面積389萬㎡，均已趕超去年同期水平，政策效果顯著，且持續時間較長。

　　值得注意的是，上半年二手成交套數、面積均已超越新房，其中一二手成交套數比僅0.57，成交面積比為0.82，杭州正式步入存量博弈時代。

　　二手市場的活躍，與價格、房源等因素相關。在當前以價換量的趨勢下，二手房價格優勢凸顯，且前幾年大體量成交的新房陸續交付進入二手市場，可選樓盤變多、現房確定性高，對于購房者來說二手房性價比更高。

　　數據來源：中指數據CREIS

　　后市預判

　　土地市場：供地規模維持“量少而精”，不排除主城四區進一步增加供應

　　預計后續推地仍維持“量少而精”的趨勢。截至7月16日，目前已有6宗宅地掛牌公示，將于7月23日、7月30日及8月13日分別完成出讓，每次供地不超3宗，多數地塊規劃建筑面積低于5萬㎡。

　　為增加土拍熱度，不排除增加主城優質地塊的可能。據不完全統計，上半年杭州市區范圍已公示超6宗“商改住”地塊，如濱江兒保附近濱江單元R21-06地塊、蔣村文新單元XH030203-01地塊等，此類地塊后續將陸續進入土拍市場，增加主城區優質地塊供應，提升房企參拍積極度。

　　主城四區新房限價放開區域或將進一步擴容。目前僅濱江區白馬湖地塊率先取消限價，預計后續松綁范圍將從主城區的邊緣板塊向內延伸，進一步放開新房限價。

　　數據來源：中指數據CREIS

　　新房市場：受制于供應，預計成交規模難有明顯上漲，主城區或迎供應短缺

　　市場規模與供應掛鉤，預計下半年成交難有明顯起色。近幾年，杭州新房市場逐漸過渡到與供應強掛鉤的狀態，成交規模需看供應體量，熱度指標則靠紅盤支撐，在當前去庫存為主的基調下，土地出讓規模有限，預計下半年新房成交難有大幅增長，整體以穩為主。

　　主城區或迎供應短缺，搖號集中度或將進一步提高。截至7月16日，主城四區待入市地塊已不足15宗，合計規劃建筑面積約86萬㎡，分布主要集中在運河新城（3宗25萬㎡）、江灣新城（2宗19萬㎡）與之江度假區板塊（2宗14萬㎡），預計下半年主城四區將迎短暫的供應空白期。對于購房者來說，可選樓盤的減少，意味著集中度將進一步提高，上半年全市14.7%的房源便吸納44.7%的客戶量，下半年或將進一步提升。

　　數據來源：中指數據CREIS

　　二手房市場：需求集中釋放后或出現回調可能，以價換量趨勢不變

　　需求集中釋放后或出現回調可能。自3月二手限購政策解除至今，杭州二手成交量已連續4個月維持近8000套高位，6月成交8357套，高度接近去年3月小陽春體量。但當前需求總量有限，高位成交或難長期維持，從帶看量指標看，目前已出現回落趨勢，且三季度易受季節性影響，酷暑也將降低看房意愿。因此，不排除需求集中釋放后，成交量出現回調的可能。

　　以價換量趨勢不變。二手房因價格優勢，成交活躍，預計下半年短期難改以價換量趨勢。

數據來源：中指數據CREIS